Дмитрий Завтур: докризисного уровня рынок земли в Укране достигнет не ранее 2015 года
Господин Дмитрий, как Вы оцениваете нынешнюю ситуацию на рынке земли?
Мне непонятно, почему во Львове все говорят, что земля стала намного дешевле, никому не нужна. Если посмотреть по предложениям, привлекательные земельные участки остались в цене - снижение произошло в пределах 10-15%, не больше. Земля, которая бралась для спекуляции, во Львовской области упала в цене на 50%. Если сравнивать с городами-миллионниками, такими как Днепропетровск, Запорожье, Харьков, там земля подешевела гораздо больше. От цены неприглядной земле осталось процентов тридцать. Но и привлекательная земля там также подешевела серьезнее, где-то на 40%. Мы посчитали, что сейчас цены на землю по Украине находятся на уровне 2003-2004 годов. Я не говорю о землях около Киева, в Конча-Заспе и т.д. Там цены доходили до 100 тыс. долларов за сотку, а сейчас - 30-40 тыс. долларов.
Однако мы прогнозировали, что цены упадут еще больше. Мы думали, что земля будет стоить 10-15% от ее прежней стоимости. Возможно, сильного падения не произошло за изменений в законодательстве: Верховная Рада поменяла саму процедуру регистрации купли-продажи на вторичном рынке земли. Процесс регистрации, перерегистрации замедлился. Вместе с отсутствием большого спроса на землю это сдержало роковое падение цен.
Что будет дальше?
Арифметически можно очень легко себе представить, как будет развиваться ситуация дальше. Когда Украина будет выходить из кризиса, то от того, насколько эффективно она будет из него выходить, будут зависеть, в принципе, инвестиции в сектор земли и недвижимости. Когда рынок вернется к нормальному состоянию? Если учесть, что сейчас цены на уровне 2003-2004 гг, то, соответственно, надо еще пять лет, чтобы земля «раскрутилась». Должны заработать рыночные инструменты раскрутки цены, инструмент вложения денег в спекуляции - другое не может поднять так цену. Потому что пользователей земли, скажем так, последнего колена, тех, кто непосредственно покупает землю под бизнес или под строительство, под сельское хозяйство, 20%. 80% - это спекулятивные инструменты. Так что надо 5 лет.
Потом еще, если брать психологическую сторону, у нас есть такое психологическое понятие, как память клетки. Клетка помнит боль, она помнит нагрузки, изменения. И человек как большая клетка (Улыбается. - прим.авт.) Помнит то падение, которое произошло. Поэтому, я думаю, люди в будущем будут гораздо осторожнее при вложении своих сбережений в землю для спекулятивного ее перепродажи. Поэтому, думаю, даже тех 5 лет для того, чтобы цены на землю вновь стали такими сказочными, как прежде, также недостаточно. Я думаю, должна быть глобальная инфляция - чтобы земля снова пришла к тем ценам, которые были. Еще можно умножить на два (потому что люди получили уже болевой эффект от вложения денег в землю), и получаем, что к ценам, которые были на начало 2008 года, мы вернемся в лучшем случае в 2015 году.
Вы говорите, что во Львове падение цен было не столь резким, как в других городах-миллионниках. Значит ли это, что спекулятивный момент здесь был меньше присутствует?
Я думаю, что это зависит и от ментальности людей. Потому что если возьмем недвижимость, то она тоже во Львове так сильно не упала. Однако если брать цены на жилье в Киеве, то, скажем, на Левом берегу уже менее чем за 2 000 долл. (За метр квадратный) можно спокойно купить жилье. Цены почти такие же, как во Львове. Во Львове, я думаю, экономический слой более инертный и он инертно реагирует на все эти спады. Это на мой взгляд. Возможно, я и ошибаюсь. Однако считаю, что Львов живет совсем другими экономическими прибылями, совсем другие потребности и затраты людей на свою жизнь. Не для сравнения суммы, которые тратит на себя житель Львова и, например, Днепропетровска.
Если идти по городу Львову, то такое впечатление, что этот город аптек, парикмахерских и кафе. В больших городах такого не чувствуется, потому что для них это не бизнес. Это маленькие копеечки. На востоке Украины хотят заработать глобально. А здесь люди довольствуются малым, что позволяет им спокойно жить. Здесь совсем другой темп жизни, совсем другие подходы. Инертность в экономическом плане на вызовы, которые сегодня есть, это, с одной стороны, может, и нормально. Здесь не произошло тотальной паники, как это было в восточных регионах. Как известно, медаль имеет две стороны. И в данном случае инертность сыграла на руку львовянам.
У нас это связывают с консервативностью.
Инертность - экономическая категория. Консервативность во взглядах - это больше психологический термин.
Вы упомянули об изменениях в законодательстве, которые тормозят процесс переоформления при регистрации договоров купли-продажи. Торможение происходит потому, что процедура законодательно не выписана?
Нет, она выписана. Был принят закон, которым вносились некоторые поправки в некоторые законодательные акты, и там в одной поправке в Земельный кодекс, к процедуре перерегистрации были внесены изменения, в которых наши депутаты думали, что они упростят процедуру переоформления прав собственности при купле-продаже земли. Мы отменили необходимость получения нового акта и предоставили возможность нотариусам ставить отметку в старый акт и делать запись. Но чтобы эту процедуру откатать, чтобы сделать ее действенной, надо попринимать очень много подзаконных актов - постановлений Кабинета Министров, приказы Госкомзема и т.д.
Т.е. есть нестыковки в законодательстве?
Есть закон, который на сегодняшний день не действует. Есть новый вид государственных актов, а есть старые, розданы людям. И идет такая, скажем, потасовка.
Как можно выйти из этой ситуации?
Сейчас все становится на свои рельсы. В мае, на мой взгляд, приняты все необходимые процедуры, подзаконные акты для того, чтобы регистрировать и выдавать нормальные акты. Почему это не выдается на местах? Это уже вопрос, который может рассматриваться в двух плоскостях: либо неумение людей работать и их нужно тогда увольнять, или же это, скажем, вымогательство взятки, и тут уж надо сажать.
Госкомзем сейчас работает над какими изменениями в законодательство?
Сейчас в Верховной Раде зарегистрирован закон, он уже прошел первое чтение. Он касается добровольной денежной оценки. Что это значит? Например, если город Львов выставляет на аукцион земельный участок, то раньше она проходила экспертизу в областном управлении земельных ресурсов. На цену, которую депутаты хотят продать земельный участок, приходила експертизна документация. Если депутаты согласуют закон о добровольной оценке, то государство потеряет контроль над ценой, по которой будут продаваться земельные участки в Украине. Как у нас в городах продают земельные участки (я не говорю, что только во Львове), все прекрасно знают.
Что говорить, когда нормативно-денежную оценку делают обычные коммерческие фирмы, имеющие лицензии. Коммерческая фирма может подать совсем другую цену на земельный участок, чем ее реальная цена. А все то вершок делят между людьми, которые проголосуют, что этот земельный участок поштуе копейки и фирмой, которая делала оценку. Если этот закон пройдет второе чтение, они загоняют полностью в тень продажу на аукционах земельных участков.
27 января 2011 | 
Оставить отзыв